MG BUILDING CONSULTING

Malfaçons : faire appel à un expert du bâtiment pour constater les désordres

Michel Grenier — 2020-06-04T07:37:54Z

Il n'est pas pas toujours facile de détecter une malfaçon à partir du moment ou on ne dispose pas ou d'aucune connaissance dans le bâtiment. Pour constater les désordres, vous pouvez faire appel à un professionnel spécialiste es désordres dans le bâtiment afin d'obtenir ensuite gain de cause. Selon la situation, vous aurez à choisir entre un huissier ou un expert en bâtiment. Votre compagnie d'assurance ou le tribunal d'instance le plus proche vous faciliteront la tâche.

La société MG BUILDING CONSULTING est reconnue comme un acteur à part entière dans ce secteur d'activité, et propose plusieurs prestations pour vous accompagner sur vos litiges liés à des malfaçons avérées ou pas.

Audit en cours ou en fin de garantie décennale ; surtout ne pas l'oublier ou le bâcler

Michel Grenier — 2020-04-16T09:22:44Z

Les prestations d'Audit en Cours de Garantie Décennale et Audit en Fin de Garantie Décennale sont la pierre angulaire de libération des obligations de résultats du constructeur face à son Maître d'Ouvrage.

Ces audits parfois bâclés ou délaissés ne permettent pas de régler les nombreux désordres qui auront pu s'organiser avec le passage du temps.

La société MG BUILDING BUILDING est très spécialisée dans ce domaine d'activités d'audits et de diagnostics.

Un audit bien réalisé doit comprendre des contrôles ciblés sur l'immeuble pour identifier les désordres susceptibles de relever des garanties décennales des constructeurs. Un Rapport à l'issue des opérations de contrôle comportant notamment :
Un reportage photographique des désordres et un repérage sur plan.
Une analyse des désordres sur le plan juridique et technique pour apprécier le bien-fondé des déclarations de sinistre
La détermination du nombre de déclaration à régulariser et délégation complète dans le cadre de l'établissement des documents.
Nos conclusions sur l'état général de l'immeuble sont rédigées dans un rapport de synthèse concis et suivi de fiches techniques du bâtiment.

Vous souhaitez organiser l'audit en cours ou en fin de garantie décennale de votre immeuble, contactez-nous via le formulaire ci-dessous :

Les copropriétés dégradées ... un axe de travail parmi tant d'autres selon l'Anah !

Michel Grenier — 2020-03-01T13:48:00Z

Sommaire

Les copropriétés dégradées : dans quelle mesure en 2014 la loi Alur pouvait-t-elle servir, et a t'elle appliquée sa promesse ?

Les copropriétés dégradées : dans quelle mesure en 2014 la loi Alur pouvait-t-elle servir, et a t'elle appliquée sa promesse ?

En 2014 la ministre du Logement, Sylvia Pinel, avait demandé à l'Anah d'être partie prenante au registre des copropriétés dont le principe a été introduit par la loi Alur. Compte tenu de des missions et des relations avec les collectivités locales, il n'était pas possible que l'Anah n'en soit pas. Il faut que ce registre serve vraiment. Il renforcera d'ailleurs l'outil de détection cartographique. Autre point concernant les copropriétés : il est demandé à l'Anah de renforcer son articulation avec l'Anru(*). Un protocole d'accord a été soumis aux Ministres du Logement et de la Ville indiquant qui, de l'Anru ou de l'Anah, est chef de file selon la nature des travaux à réaliser et les occupants de la copropriété en difficulté située en zone de rénovation urbaine. Il est en tout cas certain que le nouveau programme de rénovation urbaine interviendra beaucoup plus qu'auparavant pour traiter la problématique des copropriétés dégradées.

(Extrait de l'article Le.moniteur.fr du 01/07/2014)

(*) Anru : L'Anru met en œuvre des projets de renouvellement urbain afin de transformer les conditions de vie des habitants de grand ensembles immobiliers, copropriétés comprises.

Le point de cette mesure en Avril 2020 :
Depuis cet engouement de 2014 , les copropriétés en difficulté sont prises en charge pour des travaux liés aux économies d'énergies. il devient plus facile pour ces copropriétés de pouvoir engager un programme de rénovation tant les aides sont bien présentes.
Si votre copropriété est dans ce cas faites appel à un « ensemblier » qui va vous aider dans toutes les démarches administratives auprès de l'ADEME et de l'ANAH.

La société MG BUILDING CONSULTING dispose d'une mission permettant de connaître le niveau de dégradation d'un bâtiment, l'IDB.

MG BUILDING CONSULTING AMO sur la construction du siège LETHIGUEL à Lentilly

Michel Grenier — 2019-03-20T07:18:11Z

MG BUILDING CONSULTING a été retenue en tant qu'Assistant à Maîtrise d'Ouvrage sur la construction du nouveau siège de la société LETHIGUEL à Lentilly.

Le Maître d'Ouvrage avait souhaité s'entourer des compétences d'un véritable expert dans le bâtiment pour se faire représenter auprès du contractant général qu'est la société lyonnaise EM2C.
La prestation confiée étant d'accompagner le client sur les aléas de la construction d'un cadre bâti ; en cours d'opération de pouvoir déceler les différentes aberrations techniques trop souvent nombreuses dans cette activité de construction neuve, et aussi de pouvoir préparer le client à la réception finale afin qu'il puisse rentrer dans son bâtiment sans écueils.

Cette opération se déroule depuis l'Été dernier, et la remise des clés du bâtiment fini est prévue pour le 22 Mai 2019.

Inspecter les toitures-terrasses avec l'inventaire des désordres, c'est réduire les sinistres à venir !

Michel Grenier — 2017-05-02T07:25:00Z

Sommaire

Une inspection qui va révéler l'état global de l'étanchéité de votre bâtiment

La société MG BUILDING CONSULTING spécialiste des désordres sur l'ensemble du bâtiment, vous propose une mission d'inspection des toitures-terrasses avec un inventaire précis de l'ensemble des désordres visibles à l'oeil nu, liés à la destruction provoquée par les charges météorologiques ascendantes (le vent) comme descendantes (la pluie, la neige, la grêle, etc.) sur cette partie stratégique du bâtiment.
Quand on sait que la majorité des dégâts proviennent de la « couverture » du bâtiment ; qu'une maintenance oubliée, ou mal effectuée, accentuent inexorablement des dégâts importants sur l'intérieur du bâtiment, il devient nécessaire à un moment donné, de pouvoir avoir un focus précis de la situation dégradée sur le haut du bâtiment.

Un inventaire pour prendre les bonnes décisions

Un inventaire précis des points singuliers [1] à traiter permettra d'engager des travaux de réfection, étape par étape, pouvant éviter de lourdes actions plus importantes en terme de frais, comme la réfection totale de l'étanchéité des toitures-terrasses.

Une inspection et un inventaire qui seront compatibles au futur DTG du 1er janvier 2017

Cette inspection formalisée par un rapport de synthèse permettra de renseigner le futur DTG (Diagnostic Technique Global) de la loi ALUR au 1er janvier 2017.

Une expertise indépendante permet de qualifier des travaux d'étanchéité à moindre échelle, donc à moindre frais !

Inspection des toitures-terrasses & inventaire des désordres !

Besoin d'un expert indépendant spécialiste du sujet

[1] Les points singuliers d'une toiture sont l'ensemble des points qui remettent en cause la continuité du plan d'étanchéité à l'eau. Leur conception doit être telle que l'eau ne puisse s'infiltrer et leur exécution doit être très soignée.

Fuite d'eau, infiltration, ou humidité hygroscopique ?

Michel Grenier — 2017-05-01T06:51:00Z

Sommaire

Les désordres de l'eau dans le bâtiment

Le bâtiment ancien apporte son lot de désordres qu'il faut savoir interpréter pour y apporter une solution pérenne et définitive. L'eau est l'élément qui apporte le plus de désordres dans le bâtiment, et la plupart du temps le réflexe est de contacter « son plombier » ou son « étancheur » qui vont agir selon leurs propres méthodes de travail, qui ne sont pas toujours adaptées à la situation, sans y apporter une solution définitive.

Catégoriser la présence d'eau dans le mur ou la dalle

Savoir catégoriser un désordre consécutif à une fuite d'eau, ou d'une infiltration d'eau pluviale, ou d'une humidité hygroscopique fait appel à une expertise très pointue et spécialisée, que seuls quelques experts très spécialiséssavent mettre en pratique.
Le simple fait d'utiliser un hygromètre standard ne suffit pas à catégoriser la présence d'eau dans le mur et de déterminer s'il s'agit d'une fuite, d'une infiltration, ou d'une humidité hygroscopique. La méthodologie doit être beaucoup plus élaborée, et il faut mesurer la présence de l'eau dans la masse volumétrique, plus précisemment dans l'épaisseur du mur ou de la dalle.

Définitions de l'hygroscopicité

Hygroscopicité = teneur en humidité hygroscopique dans les matériaux de construction. Un matériau donné, poreux et à pores ouverts placés dans un air humide va absorber une certaine quantité d'humidité qui dépend uniquement de l'humidité relative de l'air et qui lui est proportionnelle. Ainsi, un matériau tout à fait sec placé dans l'air humide voit sa masse augmenter. Un état d'équilibre s'établit après un certain temps.

Il existe 3 états d'humidité hygroscopique :
Niveau 1. Pour une faible humidité relative, de l'eau est absorbée par le matériau et forme une fine couche d'eau sur les parois des pores ; on dit qu'il y a adsorption monomoléculaire de la vapeur d'eau.
Niveau 2. Lorsque l'humidité relative augmente, l'épaisseur de la couche absorbée augmente. Dans les canaux les plus étroits, les couches se touchent : on dit qu'il y a adsorption polymoléculaire de la vapeur d'eau.
Niveau 3. Lorsque l'humidité relative augmente encore, de la condensation se forme dans les pores les plus étroits du matériau ; on dit qu'il y a condensation capillaire.

Savoir différencier la fuite d'eau de l'humidité hygroscopique ; au niveau 3 seule la valeur de mesure va pouvoir catégoriser la présence de l'eau !

La désorption des molécules d'eau dans le substrat

Dès que le niveau hygroscopique dans le mur ou la dalle est connu, il faut engager un programme de désorption de la molécule d'eau afin de retrouver un état d'équilibre « sain » pour l'environnement et le substrat : la matière organique du mur ou de la dalle. Pour ce faire, il faut connaître et identifier l'origine du désordre qui a amené cet état, et y apporter des solutions correctives et pérennes.
La solution simple en cas de niveau 1, est d'améliorer ou d'amplifier le système de ventilation des pièces de la partie du bâtiment ; il faut favoriser les échanges gazeux dans l'air transportant une partie de la vapeur d'eau.
Dans le cas des niveaux 2 et 3, il faut apporter une solution technique à la dégradation observée qui peut aller d'une réfection d'une protection à la pluie du mur extérieur (ravalement de façade), traitement des pathologies fonctionnelles ou accidentelles visibles (fissures), une déconstruction d'une ITI (isolation thermique par l'intérieur) pas adaptée (problème des pare-vapeurs), voir une déconstruction d'une ITE (isolation thermique par l'extérieur) pas adaptée, suite à une mauvaise étude ou conception de l'ouvrage.

Une méthodologie de diagnostic révolutionnaire

A l'instar de l'hygromètre standard qui analyse le taux d'humidité en surface ou sur plus ou moins 3 cm, ce qui ne permet pas de diagnostiquer beaucoup plus dans la masse du mur ou de la dalle, la société MG BUILDING CONSULTING s'est approprié d'un outil unique en son genre, qui permet de catégoriser la présence et la quantité de molécules d'eau dans le mur et ceci sur une épaisseur jusqu'à 30 cm. Cette mesure permet de définir à quel niveau de dégradation se situe le désordre non visible. Cette méthode permet de « tracer » le cheminement de l'eau et de pouvoir définir des hypothèses fiables.

Le T3000 le seul appareil de mesure capable de mesurer et de catégoriser une présence d'eau dans la masse du mur ou de la dalle sur 30cm d'épaisseur !

La sonde à ultrason appropriée au T3000 ... un concentré de technologie au service de l'expertise bâtiment de haut niveau !

Le top « 10 » des désordres dans le bâtiment !

Michel Grenier — 2017-04-26T06:47:00Z

Sommaire

Des chiffres hallucinants !

Sur un échantillon de plus de 400 000 désordres expertisés, depuis quelques années sur tous types de bâtiments, plus de 80 % de ces dommages sont déclarés en Dommages-Ouvrage (DO). Les 20 autres sont des désordres qui ne sont pas réglés en tant que Dommage-Ouvrage (DO), mais néanmoins, nécessitent une attention toute particulière pour être analysés, identifiés, et résolus à court à moyen terme afin de maintenir les ouvrages dans leur état de qualité requis.

On observe que pour les logements collectifs (copropriétés, logements sociaux), les effectifs de désordres analysés sont majoritairement concentrés sur les réseaux d'eaux intérieurs au bâtiment, les revêtements de sol intérieur, les façades à base de béton banché et autres éléments particuliers de façade (non étanchés), ainsi que les couvertures en petits éléments. Les coûts de réparation sont majoritairement affectés aux réseaux d'eaux intérieurs au bâtiment et aux revêtements de sol intérieur.
(données du Sycodès [1] 2015)

80% des désordres dans le bâtiment sont issus de l'action de l'eau [2] qui est un vecteur de destruction et de pathologies dans le bâtiment, ceci, malgré son utilité d'usage (assainissement [3] ) !

Le top "10" des désordres dans le bâtiment

1 - Réseaux d'eaux intérieurs et extérieurs défectueux dans les bâtiments : fuites d'eau potable, infiltrations des eaux usées, des eaux vannes, des eaux pluviales.
2 - Revêtements de sol et murs intérieurs de bâtiment fortement dégradés : suite aux infiltrations d'eaux par hygroscopicité, ou condensations accrues due à la défaillance ou mauvais calibrage de la ventilation.
3 - Fissurations revêtements façades non étanchées, enduits qui se fissurent ou se délitent dues à la carbonatation des enduits.
4 - Murs enterrés ou de soubassements atteint par l'humidité capillaire, infiltrations des aux usées ou pluviales suite à mauvais ou inexistant drainage du profilage hydraulique.
5 - Couvertures (toitures) par petits éléments défectueux : infiltrations des eaux pluviales dans les bâtiments.
6 - Défauts d'étanchéité toitures en terrasses : infiltrations des eaux pluviales dans les bâtiments.
7 - Réseaux d'eau, de gaz ou d'électricité défectueux (fuites) extérieurs aux bâtiments difficilement repérables.
8 - Fenêtres et portes fenêtres défectueuses (hors toitures) : condensation capillaire dans les murs et dalles.
9 - Ossatures bétonnées défectueuses (balcons, loggias, ...), décarbonatation avancée.
10- Couverture en grands éléments, comme les toitures contemporaires ou en toitures terrasses présentant un défaut global d'étanchéité : infiltrations des eaux pluviales dans le bâtiment associés à la carbonatation du béton armé du cadre bâti.

Quel est le coût des désordres dans le bâtiment ?

Entre 762 € à 250 000 €HT par désordre ou sinistre selon l'ampleur des dégâts liés aux pathologies fonctionnelles comme accidentelles dans le bâtiment.
Ces coûts représentent uniquement les réparations et non les expertises de recherche et de qualification des désordres.

Les désordres par destination de construction en Rhône-Alpes

Le logement collectif de type copropriété ou le logement collectif social représente plus de 7 713 désordres sur une année avec un coût moyen de réparation de 3 737 €HT.
La maison individuelle représente plus de 4 712 désordres sur une année avec un coût moyen de réparation de l'ordre de 4 061 €HT.
Pour les locaux d'activité professionnel, on ne comptabilise que 695 désordres car la maintenance est un des points essentiels de maintien des ouvrages dans cette catégorie de bâtiments.

L'expertise de recherche et de qualification

Savoir qualifier un désordre ressort d'une méthodologie spécifique à chaque désordre rencontré. Chaque désordre dans le bâtiment peut-être concomitant sur plusieurs niveaux du bâtiment, mais il faut aussi savoir qu'un désordre peut en faire découvrir un autre, c'est pour celà que l'on peut dire que tous les désordres sont concordants entre eux, et qu'il est impératif de réaliser des expertises exhaustives afin d'éntériner les problèmes sur le bâtiment.

Par exemple ... une simple recherche de fuite d'eau avec des méthodes de recherches classiques ne suffiront pas à régler la totalité des désordres sur le bâtiment, il est impératif que l'expert ait bien cette vision élargie quand il va investir le bâtiment !

Un désordre à régler !

[1] Le Sycodès est le SYstème de COllecte des DESordres riche de plus de 200 000 désordres expertisés et signalés à l'Observatoire de la Qualité de la Construction depuis 1986, mais uniquement ceux faisant l'objet d'une déclaration à sinistre à caractère décennal - domaine des responsabilités définies par la loi du 4 janvier 1978 - qui entrent dans le Sycodès.

[2] L'eau dans la construction est un élément perçu de manière ambivalente. A la fois considérée comme un vecteur de destruction et de pathologie du bâtiment, l'eau est pourtant necessaire à la transformation de la matière en matériau. C'est aussi elle qui, à travers des processus d'évaporation et de condensation, gouverne les notions de confort dans l'habitat.
Même si l'eau est présente dans tous les matériaux de construction, elle n'en est cependant jamais le principal constituant. Alors qu'on peut « bâtir en grains » ou « bâtir en fibres » on ne peut pas « bâtir en eau ». Les manips' autour de la matière eau traitent donc toutes des interactions « matière-eau » en suivant les étapes clefs du cycle de la construction : la mise en oeuvre du bâtiment, son usage et sa dégradation.

[3] L'assainissement est une démarche visant à améliorer la situation sanitaire globale de l'environnement du bâtiment dans ses différentes composantes. Il comprend la collecte, le traitement et l'évacuation des déchets liquides, et des déchets solides (eaux usées), ainsi que des excréments (eaux vannes).

La Carbonatation du béton, une pathologie accidentelle inquiétante à surveiller de très près sur nos bâtiments modernes !

Michel Grenier — 2016-10-17T06:53:12Z

L'accident d'Angers la semaine dernière, nous oblige à prendre très au sérieux ces pathologies accidentelles liés à la carbonatation du béton qui viennent fragiliser la structure en béton de nos nouveaux immeubles construites en béton, et ceux depuis les années 1970.
Je vous rappelle mon article publié en février 2015 qui vous renseignait déjà sur cette forme de pathologie très importante à prendre en compte très rapidement dans l'entretien des immeubles construits en béton banché.

La société MG BUILDING CONSULTING, malgré que l'enquête ne fait que commencer, prend toute la mesure de cet accident d'Angers pour vous solliciter plus que jamais sur la présence d'hypothétique carbonatation sur vos immeubles, qui dans tous les cas vont fragiliser, avec le passage du temps, la tenue mécanique des structures en acier coulées dans le béton (cf. la structure de base du béton armé).
Dans chacunes de ses investigations entreprises pour votre compte ou celle de vos mandants, la société MG BUILDING CONSULTING vous relate cette forme de pathologie accidentelle, vous le savez, vous le découvrez sur chacuns des rapports de synthèse qui vous sont rendus à l'issue des investigations.
La société MG BUILDING CONSULTING vous invite plus que jamais à prendre en compte très au sérieux cette remarque formulée sur cette pathologie accidentelle qu'est la carbonatation du béton ou des enduits de façades !

Désordre façades : le gonflement et l'éclatement des revêtements en mortier plâtre et chaux

Michel Grenier — 2015-10-28T10:22:05Z

Sommaire

Un désordre très visuel

Un désordre très souvent visuel mais pas toujours pris en compte dans le maintien des ouvrages, est un gonflement et, ou l'éclatement des revêtements des façades réalisés en mortier de plâtre et chaux.

La cause essentielle

Ce désordre se traduit par une augmentation du volume du revêtement, sous forme de feuilletage, présentant un risque de chute de morceaux de mortier. Les parties de l'enduit les plus exposées à l'humidité présentent des désordres les plus importants.
Ce gonflement est dû à la réaction , en présence d'eau, de composants de la chaux hydraulique avec ceux du plâtre.

Ce qu'il aurait fallu [mieux] faire !

Les "façadiers" [1] le savent, mais ne l'appliquent pas toujours : Il vaut mieux parfois utiliser de la chaux aérienne que de la chaux hydraulique dans tous les cas, afin d'éviter ces désordres importants. On peu très bien mélanger les deux types de chaux pour s'adapter aux murs anciens, ou, à ce que l'on appelle le passage dans le temps, facteur de la décarbonatation lente et inexorable, par manque d'étude du départ sur l'environnement même du bâtiment (qualité du substrat, éventuelle hygroscopicité importante,etc.).

Conséquence

Cette réaction donne lieu à la formation de sels expansifs dits thaumasite [2] et elle se poursuit jusqu'à la désagrégation complète de l'enduit.
Cette situation est irréversible et demande de reprendre les travaux le plus rapidement possible dès les premiers signes d'éclatements ou de gonflements des revêtements de façades.

Bien choisir le type de chaux dès le départ peut éviter ce désordre dans le temps !

Particulièrement adaptée aux constructions en matériaux naturels tels la pierre et la terre, écologique puisque qu'elle récupère lors de sa mise en oeuvre le CO² qu'elle perd lors de la fabrication, la chaux [3] maçonne, recouvre, protège et décore les maçonneries d'origine tout en leur conservant leurs qualités respirantes. Imperméable à l'eau mais perméable à la vapeur d'eau, fongicide, anti-bactérienne, elle est l'alliée des habitats sains. Associée à des matériaux naturels (chanvre, lin, bois, billes d'argile, liège....) elle peut constituer le liant de mortiers fibrés et/ou isolants.

La chaux aérienne :
Sa prise à l'air par carbonatation (absorbtion du CO² contenu dans l'air ambiant) fait d'elle la chaux particulièrement adaptée aux enduits en milieux secs. Diluée avec de l'eau, elle constitue des peintures naturelles, décorent les enduits. Sa prise très lente (entre 24 et 48H) rend son emploi très souple et convient tout particulièrement aux bâtiments anciens.

La chaux hydraulique :
Sa prise se fait d'abord à l'eau puis à l'air. Elle est conseillée en extérieur (façades exposées, dalles...) mais en intérieur aussi pour les pièces humides (salles d'eau, dalles, caves, murs enterrés...). Elle est aussi souvent employée dans les enduits isolants au chanvre (qui nécessite beaucoup d'eau) afin de favoriser une prise plus rapide. L'intérêt de la chaux hydraulique est qu'elle laisse respirer le mur et permet à l'humidité de s'évacuer, tout en effectuant sa prise au contact de celle-ci (ainsi qu'au contact de l'air). Inconvénient, si le séchage de surface est relativement rapide, la prise à coeur est beaucoup plus lente et se mesure en semaines, voire en mois. C'est pourquoi on l'utilise surtout en mortiers ou pour des crépis à la chaux.

Façade à la chaux :
Un enduit à la chaux sur une façade donne un cachet irrésistible que les crépis classiques ne possèdent pas. Matériau résistant à toute épreuve utilisé depuis l'Antiquité la chaux a permis de réaliser certains des ouvrages d'art les plus résistants, des aqueducs romains aux phares bretons. Faire un ravalement à la chaux expose à deux soucis particuliers, les conditions climatiques et le passage du temps.
Les conditions climatiques : l'humidité, le froid mais aussi l'exposition au soleil et à des chaleurs importantes vont profondément influer sur le comportement de l'enduit.

Le passage du temps : si vous enduisez une façade sur une vieille bâtisse, elle n'a sans doute pas de vide sanitaire et l'enduit sera en contact direct avec le sol, ce qui signifie qu'avec le temps, l'humidité remontera et que l'enduit devra suivre les mouvements du sol pour éviter les fissures. Ce dernier point vaut pour n'importe quelle surface.

Les 2 recours possibles : assurance ou juridique

1. La responsabilité décennale et la difficile preuve de l'impropriété à destination :
En matière de rénovation, la responsabilité décennale est applicable uniquement si l'entreprise réalise un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil. Le cas des travaux de ravalement est significatif. De jurisprudence constante, les Cours de cassation considèrent que la rénovation d'une façade ayant une pure fonction esthétique ne constitue pas un ouvrage en soit.
A l'inverse, le ravalement peut être qualifié d'ouvrage lorsqu'il a une fonction d'imperméabilisation ou d'étanchéité !
Ainsi, les enduits réalisés ont un rôle d'imperméabilisation des façades et peuvent donc être qualifiés d'ouvrage.

Néanmoins, la garantie décennale ne peut être mobilisée qu'en présence d'un désordre compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
Une Cour de cassation pu considérer qu'un désordre esthétique généralisé (fissures) peut relever de la garantie décennale, pour une façade constituant l'un des éléments du patrimoine architectural d'une commune.

« En droit [juridique], les désordres esthétiques sont constitutifs d'une impropriété à destination lorsqu'ils affectent un immeuble de grand standing, et que rien ne vient démontrer que l'ensemble des immeubles constituant la copropriété relève du grand standing ».

2. La responsabilité contractuelle du constructeur et du fabricant :
Une copropriété peut solliciter la condamnation solidaire du constructeur et du fabricant [4] sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Elle peut dans ce cas obtenir gain de cause. Seule une expertise judiciaire peut conclure que les désordres arrivant dans le temps peuvent avoir deux origines techniques :

– Une inadaptation du produit par rapport au support (caractérisée par l'apparition, en surface des revêtements, d'efflorescence sulfatée, déposée par la migration de sels solubles contenus dans la maçonnerie, décollement ou gonflement du revêtement).
Un constructeur peut manquer à son devoir de conseil à l'égard du maître d'ouvrage en ne l'alertant pas sur la nécessité de remédier à la présence de sel dans le support avant de procéder à la pose de l'enduit.

– Une perméabilité anormale du produit installé par rapport à ses caractéristiques attendues. Ainsi, le fabricant peut manquer à son obligation de renseignement en omettant d'attirer l'attention du constructeur sur la grande perméabilité de l'enduit.

Ces deux fautes peuvent contribuer à la réalisation de futurs désordres (dommages) imputables au constructeur et au fabricant à 50 % chacun.

Besoin d'une assistance pour résoudre ce désordre sur votre façade ?

La société MG BUILDING CONSULTING spécialiste des "désordres" et du "maintien des ouvrages" dans le bâtiment peut vous assister pour diagnostiquer ce type de désordre sur vos façades et établir un rapport d'expertise pour faire reprendre les travaux mal exécutés :

[1] entreprises spécialisées qui réalisent les travaux de réfection des façades

[2] Le béton peut subir des réations chimiques dues, notamment, à l'apparition de thaumasite. Nous allons donc vous expliquer brèvement les caractéristiques de ce phénomène découvert assez récemment. Le ciment Portland CEM I PMES est vulnérable à une attaque par les sulfates en présence de carbonate de calcium. Cette réaction aboutit á la formation d'une substance appelée thaumasite. Cette " nouvelle " pathologie du béton révélée á la fin des années 90 est d'autant plus préoccupante qu'elle met en péril la stabilité des structures car elle induit une véritable désintégration du béton. La thaumasite se forme dans le béton lui-même ou dans le milieu avec lequel il est en contact. Les basses température ( inférieur à 15 °C ) seraient plus favorables á la formation de cet hydrate. Des travaux récents suggèrent que le laitier de haut-fourneau est particulièrement efficace lorsqu'il s'agit d'empêcher la formation de thaumasite. La prévention de cette réaction aux dommages irréversibles a fait l'objet d'études intensives au Royaume Uni.

[3] La chaux est issue de la cuisson de pierres calcaires. Les pierres les plus "fines" produisent une chaux exempte de matériaux hydrauliques (argile, fer...), les plus "grossières", une chaux plus ou moins chargée en éléments hydrauliques. Il existe plusieurs fabricants de chaux. Suivant le calcaire dont ils disposent, ils se spécialisent dans l'une ou l'autre des chaux.

[4] Les fabricants ne sont pas des constructeurs et ne sont pas soumis à la garantie
décennale (arrêt du 25 novembre 1998 : 3è civ. n°97-11395 : « l'article 1792 du
code civil n'est pas applicable au fournisseur et au fabricant »).
Les désordres qui affectant l'ouvrage après réception peuvent être dus :
– Non pas à une faute des constructeurs,
– Mais à une défectuosité du produit mis en œuvre.

Désordre condensation : bien ventiler son habitat en toute connaissance du diagramme de Mollier !

Michel Grenier — 2015-09-16T06:04:22Z

Sommaire

Constat d'impuissance

Depuis l'accroissement des isolations thermiques par l'extérieur (ITE) des bâtiments, on observe un accroissement de la condensation dans les logements. Ceci est dû en partie par une mauvaise équation entre le calcul thermique et le calcul de la présence de la vapeur d'eau présente, de manière constante (hors activité humaine) dans l'air de l'habitat.
Cette erreur générée parfois sur les études thermiques, sont consécutives à la non prise en compte de la ventilation, qui doit OBLIGATOIREMENT être revue lors de ces travaux d'isolation de l'enveloppe du bâtiment.
Les entreprises du bâtiment, du bureau d'études, au maître d'oeuvre d'exécution, et les entreprises associées, réalisant les travaux doivent prendre en compte ce paramètre inévitable pour assurer un bon fonctionnement du bâtiment, et éviter par la suite, des désordres consécutifs à un accroissement de la condensation dans les logements.
La perméance des parois opaques (les murs) est un état important dans le transfert de la vapeur d'eau vers l'extérieur, et aujourd'hui les isolations thermiques par l'extérieur, comme celles de l'intérieur, ne permettent plus, ou très difficilement ces transferts de la vapeur d'eau vers l'extérieur. Celle-ci [la vapeur d'eau] se retrouve "piégée" entre le mur et l'isolant permettant ainsi de générer de l'humidité hygroscopique de niveau 3, et favoriser ainsi, de nouveaux désordres dans le bâtiment [qui n'existaient pas auparavant].

L'eau « piégée » par une ITE mal étudiée !

A la réception de travaux d'Isolation Thermique par l'Extérieur (ITE) il est important, voir indispensable, et dans le cadre de la garantie décennale sur l'Ouvrage exécuté, de contrôler le taux d'humidité hygroscopique [1] entre le mur et l'isolant. La société MG BUILDING CONSULTING, spécialiste reconnu dans la résolution du "désordre" et "du maintien de l'Ouvrage" dans le bâtiment effectue ce type de Contrôle Non-Destructif (CND) ... n'hésitez pas à la contacter pour valider sûrement vos travaux !

La condensation doit être évitée au maximum

Il est important d'éviter le phénomène de condensation car il provoque l'apparition de salpêtres. Pour cela, il est nécessaire de bien ventiler sa maison.
La condensation [2] devient le désordre n°1 dans le bâtiment, et bien comprendre son phénomène permet de prendre les meilleures décisions sur des travaux quasiment imposés par des audits énergétiques bâclés, ou mal calculés.

Comprendre le diagramme de Mollier par tout le monde !

A 20°C, 1 kg d'air peut contenir jusqu'à 14,7 g de vapeur d'eau, cette valeur n'est que de 5,4 g à 5°C !

A température et pression données, le pourcentage d'eau sous forme gazeuse par rapport à cette valeur maximale est appelée « humidité relative de l'air » [HR].Retour ligne automatique
Ainsi, si de l'air à 20°C contient 7,4 g de vapeur d'eau, son humidité relative HR sera de 50% !

Avec une humidité relative à 100%, l'air atteint son point de rosée ; au delà de ce point, la vapeur commence à se condenser en goutelettes.
1 kg d'air refroidi de 20°C à 5°C engendre la formation de 9,3 g d'eau sous forme liquide.

VOILA CE QU'EST LE DIAGRAMME DE MOLLIER !

Comment le mesurer pour son habitat ?

Tout thermicien, comme tout expert spécialiste en sinistralités pour le compte de compagnies d'assurances devraient avoir cet outil nécessaire et indispensable à ses études.
Sur la photo de l'appareil spécifique ci-dessous, on peut lire 11 grammes de vapeur d'eau (ou molécules car état gazeux) pour 1 kg d'air sec. Si votre bureau d'études maître d'oeuvre, artisan, ou expert en sinistres vous parlent de cette façon ... il a bien pris en compte l'incidence du diagramme de Mollier.

Il n'y a pas plusieurs façons de mesurer la vapeur d'eau dans l'air !

Dans cet exemple pour 24,6°C de température de l'air, la teneur en vapeur d'eau acceptable peut aller jusqu'à 19 grammes (crête maximum) pour 1 kg d'air sec ...
Donc une valeur mesurée de 11 grammes (sur cet exemple) est dans une bonne moyenne et atteste d'une ventilation suffisante pour maintenir une vapeur d'eau dans l'air ACCEPTABLE et éviter une condensation accrue dans votre logement !

Comment éviter la condensation accrue, visible comme invisible dans votre logement ?

Achetez les bonnes fenêtres avec un système d'amenée d'air frais est déjà indispensable, mais aussi revoir sa ventilation globale de son logement doit faire partie de votre propre étude et propre conscience, par rapport à cette connaissance [maintenant] du diagramme de Mollier.
Mais c'est aussi savoir s'opposer à une isolation thermique par l'extérieur "à tout va", que l'on peut vous imposer, prétextant des économies d'échelles sur vos énergies, mais en oubliant le facteur "ventilation" de votre bâtiment.
Si l'ITE est acceptable pour le bâtiment, et seulement après une réflexion mûrement réflêchie, il faut écarter la solution "économique" du Polystyrène et privilégier les nouveaux isolants comme la laine de bois.
De plus, vous serez "armé" pour mieux comprendre les méandres d'un audit énergétique, proposant des scénarios ou scénariis, parfois, pas du tout adaptés à l'origine de votre bâtiment, et de sa construction.

Une ITE bien étudiée avec un isolant perméable (laine de bois) à la vapeur d'eau est la bonne solution !

Comprendre pour mieux décider, et éviter les aberrations techniques irréversibles, est indispensable pour votre bâtiment ... il faut forger vos propres idées avec cette [nouvelle] connaissance du diagramme de Mollier !

[1] Il existe 3 états d'humidité hygroscopique :
Niveau 1. Pour une faible humidité relative, de l'eau est absorbée par le matériau et forme une fine couche d'eau sur les parois des pores ; on dit qu'il y a adsorption monomoléculaire de la vapeur d'eau.
Niveau 2. Lorsque l'humidité relative augmente, l'épaisseur de la couche absorbée augmente. Dans les canaux les plus étroits, les couches se touchent : on dit qu'il y a adsorption polymoléculaire de la vapeur d'eau.
Niveau 3. Lorsque l'humidité relative augmente encore, de la condensation se forme dans les pores les plus étroits du matériau ; on dit qu'il y a condensation capillaire.

[2] La condensation est le phénomène physique caractérisant le passage d'un corps d'un état gazeux à un état liquide (l'état inverse étant la vaporisation, ou ébullition dans le cas de l'eau).