Une réforme attendue des copropriétés

La loi de 1965, réputée impossible à réformer, est désormais modifiée, par un certain nombre de mesures importantes pour informer les propriétaires, favoriser l’entretien et prévenir la dégradation des copropriétés. On retiendra :

• obligation d’immatriculation de la copropriété dans un registre national (qui sera prêt avant fin 2016) ;
• amélioration de l’information des acquéreurs sur le bien ;
• possibilité de faire réaliser un diagnostic technique complet tous les dix ans de chaque copropriété, suivi le cas échéant d’un plan pluriannuel de travaux ;
• création d’un fonds travaux sur un compte bancaire séparé (ses modalités, variant selon la taille de la copropriété, seront précisées par décret).

Réforme gratuite pour les copropriétés ?

Loi ALUR = Accès au Logement et un Urbanisme Rénové ou loi Cécile DUFLOT pour ses détracteurs !
Le 20 février 2014, la loi Duflot ALUR est votée et validée. Désormais de nouvelles règles sont applicables pour l’accès au logement et l’urbanisme rénové. Loi mise en place par Cécile Duflot, la ministre du Logement.
La loi ALUR à pour objectif de « réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ».
la Loi Duflot Alur c’est aussi favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable.
Cette nouvelle loi est devenue un casse-tête pour les professionnels de la gestion immobilière, sur un marché tendu et très concurrentiel.
Cette loi va imposer à votre syndic de copropriété de vous re-proposer une nouvelle offre de services, afin d’intégrer les nouvelles obligations, qui en moyenne va augmenter votre affiliation à votre syndic professionnel de l’ordre de 20 à 30% pour assurer des services en plus !
Donc ça ne sera pas gratuit !

Les copropriétaires seront un peu mieux armés face aux syndics

Une lettre recommandée facturée 50 euros au lieu de 4,55, "état daté" (document de quelques pages devant être fourni au notaire dans le cadre de la mutation d’un lot) facturé entre 200 et 400 euros : nombre de copropriétaires se plaignent de la gestion de leur syndic. La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), devrait leur apporter quelques motifs de satisfaction.

Compte bancaire séparé

Cette loi oblige notamment les syndics professionnels à ouvrir un compte bancaire au nom de chaque copropriété de plus de quinze lots. Cette obligation n’est pas nouvelle : elle figurait déjà dans la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), publiée au Journal officiel du 14 décembre 2000.

Il s’agissait de mettre fin à la vieille pratique consistant à gérer les immeubles avec un seul compte bancaire au nom du syndic - quand bien même des sous-comptes permettent d’individualiser la comptabilité de chaque immeuble. En effet, le compte séparé autorise un contrôle plus étroit des flux financiers, par les copropriétaires. Le cas échéant, il fructifie au profit de la copropriété.

Mais les syndics professionnels y sont opposés : le compte bancaire séparé les prive des revenus qu’ils tirent du placement de la trésorerie globalisée des immeubles. Beaucoup ont donc soumis cette ouverture à un supplément d’honoraires dissuasif, si bien que "95% des copropriétés n’ont toujours pas de compte séparé".
La loi Alur maintient la possibilité, pour les copropriétés de moins de seize lots, de déroger à l’ouverture d’un compte séparé, alors qu’"elles représentent 65 à 70% du parc".

Introduction du contrat « tout compris »

De nouvelles dispositions devront apparaître sur les honoraires des syndics. Leur contrat de base devra intégrer l’ensemble des tâches de gestion, à l’exception de certaines prestations qui feront l’objet d’une liste limitative, fixée par décret. "On inverse la logique de l’arrêté Novelli, de 2010, qui fixait la liste des prestations ne devant pas donner lieu à des facturations supplémentaires.

Plafonnement des honoraires "privatifs"

Les honoraires dits “privatifs” sont des honoraires prélevés par un syndic sur la trésorerie des syndicats de copropriété et attribués à titre privatif à certains copropriétaires : frais de rappel pour retard de paiement des charges, frais de déclaration de sinistre si l’origine du sinistre se trouve dans une partie privative, frais pour l’établissement d’états datés... . Ces honoraires seront plafonnés prochainement par décret.

Obligation de mise en concurrence du premier syndic dans les nouvelles copropriété
Lors de la création d’une copropriété, le syndic du promoteur ne pourra ainsi plus imposer un contrat unique (le sien), comme il le faisait jusqu’à présent. Il devra assurer une mise en concurrence

Fonds travaux obligatoire

La création d’un fonds de travaux devient obligatoires afin de résoudre la décision des copropriétaires qui ne veulent pas de travaux, prétextant qu’ils ne peuvent les financer. Il en résulte souvent une absence de décision, puis des travaux en urgence et des impayés.
La loi leur impose de constituer une provision, d’au minimum 5% du budget des charges, ce qui correspond environ à cent euros par an et par logement. Cet argent ne pourra être utilisé à autre chose que le financement des travaux votés pour la copropriété. Il devra être placé sur un compte spécial « rémunéré ».

Impossibilité pour le syndic de renoncer à son mandat sans préavis

La loi impose désormais aux syndics un préavis obligatoire de trois mois minimum. Un syndic ne pourra donc faire de chantage à la démission en cours d’assemblée générale.

Suppression du droit de veto des copropriétaires du dernier étage, à la surélévation de l’immeuble

Surélever une copropriété d’un étage peut constituer un bon moyen pour financer de gros travaux, donc rénover cette copropriété sans frais pour les copropriétaires en place. En contrepartie de la suppression de leur droit de veto, les copropriétaires du dernier étage auront un droit de préférence pour acquérir le nouveau logement, par exemple, en vendant leur ancien logement, ou même le droit de construire, tout en percevant éventuellement une indemnité pour trouble de jouissance.

Possibilité pour le président du conseil syndical de convoquer une assemblée générale en cas d’empêchement du syndic

Si le syndic est « empêché » de convoquer une assemblée générale (pour diverses raisons telles que décès, faillite, absence de carte de gestion ou de garantie financière, mandat achevé…), le président du conseil syndical pourra valablement convoquer l’assemblée générale appelée à élire un nouveau syndic, ce qui évite le passage par le tribunal et l’administration judiciaire.

Possibilité de cogestion

Entre le syndic, chargé d’administrer l’immeuble, en sa qualité de seul représentant légal du syndicat des copropriétaires (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965), et le conseil syndical, habilité à cet effet en application d’une résolution spécifique de l’assemblée générale souveraine.

Cette disposition va permettre au conseil syndical, personnel agissant bénévolement, d’intervenir dans la gestion de l’immeuble.